De honorariumtabel van iad is gebaseerd op een systeem van schijven dat wordt toegepast op de verkoopprijs van het goed, maar de ruwe lezing van deze tabel is niet voldoende om te begrijpen wat de koper of verkoper daadwerkelijk betaalt. Verschillende modulatiemechanismen, zelden gedocumenteerd in populaire artikelen, wijzigen het uiteindelijke bedrag van de commissie.
Honorarium iad per prijssegment: berekeningsmechanisme en lokale aanpassingen
Het netwerk iad past een nationale tabel toe die is gestructureerd per prijssegment, die periodiek wordt gepubliceerd en bijgewerkt. Het principe is degressief: hoe hoger de verkoopprijs, hoe lager het percentage van de commissie. Deze structuur lijkt op die van de meeste netwerken van makelaars, maar iad voegt een laag van granulariteit toe per type goed (appartement, huis, terrein) in bepaalde segmenten.
Verder lezen : Analyse van de beloningen in de wereld van professionele sport in 2024
Wat concurrentiële artikelen vergeten: deze nationale tabel wordt aangevuld met aanpassingen die op het niveau van de regionale groepshoofden worden besloten. Op de krappe markten of voor bepaalde specifieke segmenten kunnen kortingen, plafonds of forfaits worden aangeboden. Een iad-adviseur in Île-de-France rekent dus niet noodzakelijk hetzelfde tarief als een adviseur in een landelijk gebied, zelfs niet voor een goed met dezelfde prijs.
We merken op dat deze regionale flexibiliteit soms een significante kloof creëert tussen de online weergegeven tabel en het daadwerkelijk onderhandelde bedrag. Voordat u een mandaat ondertekent, is het relevant om te begrijpen hoe de iad-kosten voor een verkoop zijn opgebouwd in het betreffende prijssegment, door een gedetailleerde simulatie aan de lokale adviseur te vragen.
Kosten verkoper of kosten koper: fiscale impact op de berekeningsbasis van iad
De vermelding “kosten ten laste van de verkoper” of “ten laste van de koper” is niet alleen een kwestie van presentatie. Het verandert direct de fiscale basis van de transactie, en dus het bedrag van de overdrachtsbelasting (gemeenschappelijk aangeduid als “notariskosten”).
Wanneer de kosten ten laste van de koper zijn, worden de overdrachtsbelastingen berekend op de prijs exclusief commissie. De besparing voor de koper kan enkele honderden euro’s bedragen voor een goed van gemiddelde waarde. Wanneer ze ten laste van de verkoper zijn, is de weergegeven prijs inclusief de commissie, en zijn de overdrachtsbelastingen gebaseerd op het totaalbedrag.
Bij iad bieden sommige adviseurs systematisch twee simulaties “netto verkoper” aan op hetzelfde mandaat, één ten laste van de koper, de andere ten laste van de verkoper. Deze praktijk stelt de verkoper in staat om de werkelijke impact op zijn netto prijs te visualiseren, en de koper om de totale kosten van de transactie te meten. Het is een onderhandelingsmiddel dat we aanbevelen om expliciet te vragen, omdat het niet altijd spontaan wordt aangeboden.
- Ten laste van de koper: de prijs die in de advertentie staat, is de netto verkopersprijs, waaraan de kosten worden toegevoegd. De overdrachtsbelastingen zijn alleen gebaseerd op de netto prijs.
- Ten laste van de verkoper: de weergegeven prijs omvat de commissie. De overdrachtsbelastingen worden berekend op dit totale bedrag, wat de rekening voor de koper verhoogt.
- De keuze tussen de twee formules valt onder het mandaat dat is ondertekend tussen de verkoper en de iad-adviseur, en kan vóór ondertekening worden besproken.
Honoraria iad en F- of G-geclassificeerde goederen: de DPE-variabele
Sinds de geleidelijke versterking van de verhuurverboden gerelateerd aan de Klimaat- en Veerkrachtwet, ondervinden F- of G-geclassificeerde goederen volgens de energieprestatie-indicator een waardevermindering op de markt. Deze realiteit beïnvloedt ook de commissie van de makelaars.
Bij iad, net als in andere netwerken, integreren de adviseurs steeds meer een “DPE-argument” in de onderhandeling over de honoraria voor energieverslindende woningen. De logica is eenvoudig: een energie-intensief goed verkoopt voor minder en langzamer. Om de transactie te vergemakkelijken, wordt de commissie soms verlaagd, hetzij door de adviseur zelf, hetzij op verzoek van de lokale groepshoofd.
Deze trend is niet formeel vastgelegd in de officiële tabel. Het is het resultaat van een pragmatische aanpassing op het terrein. Voor een verkoper wiens goed is geclassificeerd als F of G, is de onderhandelingsruimte over de honoraria dus groter dan voor een goed dat correct is geclassificeerd.
Exclusief mandaat iad en effect op de werkelijke commissie
Het type mandaat heeft invloed op het daadwerkelijk toegepaste tarief. Een exclusief mandaat dat aan een iad-adviseur is toevertrouwd, garandeert dat hij de enige tussenpersoon is, wat zijn commerciële risico vermindert. In ruil daarvoor kan de commissie worden onderhandeld naar beneden in vergelijking met het standaardtarief dat van toepassing is op een eenvoudig mandaat.
Dit mechanisme is niet specifiek voor iad, maar het krijgt een bijzondere dimensie binnen een netwerk van onafhankelijke makelaars. De iad-adviseur draagt zijn kosten direct (geen commercieel pand, geen fysieke etalage), wat hem een prijsflexibiliteit geeft die een werknemer van een traditioneel bureau niet heeft. Het exclusieve mandaat blijft het belangrijkste onderhandelingsmiddel voor de honoraria in dit model.
In de praktijk raden we aan om niet het weergegeven tarief te vergelijken, maar het bedrag in euro’s van de commissie in verhouding tot de netto verkopersprijs. Een iets hoger tarief op een exclusief mandaat, vergezeld van een betere marketingondersteuning (professionele foto’s, multi-portaal verspreiding, home staging), kan leiden tot een hogere uiteindelijke verkoopprijs, en dus een beter netto resultaat voor de verkoper.
Verplichting tot weergave en controle vóór ondertekening van het mandaat
De regelgeving verplicht elke vastgoedprofessional, inclusief iad-makelaars, om zijn honoraria duidelijk weer te geven. Deze tabel moet op elke advertentie staan, met vermelding van de partij die de kosten draagt.
- Controleer of de tabel die in de advertentie staat, overeenkomt met het tarief dat in het mandaat wordt voorgesteld.
- Vraag om een schriftelijke toelichting van de berekening: netto verkopersprijs, bedrag van de commissie in euro’s, toegepast tarief, partij die de honoraria draagt.
- Vergelijk dit bedrag met de simulaties ten laste van de verkoper en ten laste van de koper om de fiscaal meest voordelige formule te identificeren.
Een verschil tussen de nationale tabel van iad en het voorstel van de lokale adviseur is niet ongebruikelijk, maar het moet gerechtvaardigd en vastgelegd zijn in het mandaat. Elke commissie die niet expliciet in het ondertekende mandaat staat, is juridisch niet afdwingbaar.