Die Honorartabelle von iad basiert auf einem gestaffelten System, das auf den Verkaufspreis der Immobilie angewendet wird, aber die bloße Betrachtung dieser Tabelle reicht nicht aus, um zu verstehen, was der Käufer oder Verkäufer tatsächlich zahlt. Mehrere Modulationsmechanismen, die in populären Artikeln selten dokumentiert sind, verändern den endgültigen Betrag der Provision.
iad-Honorartabelle nach Preisstufen: Berechnungsmechanik und lokale Anpassungen
Das Netzwerk iad wendet eine nationale Honorartabelle an, die nach Preisstufen strukturiert ist, die veröffentlicht und regelmäßig aktualisiert wird. Das Prinzip ist degressiv: Je höher der Verkaufspreis, desto geringer ist der Provisionssatz in Prozent. Diese Struktur ähnelt der der meisten Netzwerke von Vermittlern, aber iad fügt eine Granularitätsebene nach Art der Immobilie (Wohnung, Haus, Grundstück) in bestimmten Segmenten hinzu.
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Was konkurrierende Artikel auslassen: Diese nationale Tabelle wird durch Anpassungen ergänzt, die auf Ebene der regionalen Gruppenleiter beschlossen werden. In angespannten Märkten oder für bestimmte spezifische Segmente können Rabatte, Obergrenzen oder Pauschalen angeboten werden. Ein iad-Berater in Île-de-France berechnet daher nicht unbedingt denselben Satz wie ein Berater in ländlichen Gebieten, selbst bei einer Immobilie mit identischem Preis.
Wir beobachten, dass diese regionale Flexibilität manchmal eine signifikante Diskrepanz zwischen der online angezeigten Tabelle und dem tatsächlich ausgehandelten Betrag schafft. Vor der Unterzeichnung eines Mandats ist es sinnvoll zu verstehen, wie sich die iad-Agenturgebühren für einen Verkauf im betreffenden Preissegment zusammensetzen, indem man den lokalen Berater um eine detaillierte Simulation bittet.
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Verkäufergebühr oder Käufergebühr: steuerliche Auswirkungen auf die iad-Berechnungsbasis
Die Angabe “Honorare zu Lasten des Verkäufers” oder “zu Lasten des Käufers” ist nicht nur eine Frage der Präsentation. Sie verändert direkt die steuerliche Basis der Transaktion und damit den Betrag der Grunderwerbsteuer (allgemein als “Notarkosten” bezeichnet).
Wenn die Honorare zu Lasten des Käufers gehen, werden die Grunderwerbsteuern auf den Preis ohne Provision berechnet. Die Ersparnis für den Käufer kann mehrere Hundert Euro bei einer Immobilie mit durchschnittlichem Wert betragen. Wenn sie zu Lasten des Verkäufers gehen, ist der angezeigte Preis inklusive der Provision, und die Grunderwerbsteuern beziehen sich auf den Gesamtbetrag.
Bei iad bieten einige Berater systematisch zwei Simulationen “Nettoverkaufspreis” für dasselbe Mandat an, eine zu Lasten des Käufers, die andere zu Lasten des Verkäufers. Diese Praxis ermöglicht es dem Verkäufer, die tatsächlichen Auswirkungen auf seinen Nettopreis zu visualisieren, und dem Käufer, die Gesamtkosten der Transaktion zu messen. Es ist ein Verhandlungsspielraum, den wir empfehlen, ausdrücklich zu verlangen, da er nicht immer spontan angeboten wird.
- Zu Lasten des Käufers: Der in der Anzeige angegebene Preis ist der Nettoverkaufspreis, zu dem die Honorare hinzukommen. Die Grunderwerbsteuern beziehen sich ausschließlich auf den Nettopreis.
- Zu Lasten des Verkäufers: Der angegebene Preis beinhaltet die Provision. Die Grunderwerbsteuern werden auf diesen Gesamtbetrag berechnet, was die Rechnung für den Käufer erhöht.
- Die Wahl zwischen den beiden Formeln liegt im Mandat, das zwischen dem Verkäufer und dem iad-Berater unterzeichnet wird, und kann vor der Unterzeichnung besprochen werden.
iad-Honorare und Immobilien der Klassen F oder G: die DPE-Variable
Seit der schrittweisen Verschärfung der Vermietungsverbote im Zusammenhang mit dem Klimaschutzgesetz und der Resilienz unterliegen Immobilien der Klassen F oder G im Energieausweis einem Wertverlust auf dem Markt. Diese Realität beeinflusst auch die Provisionen der Vermittler.
Bei iad, wie in anderen Netzwerken, integrieren die Berater zunehmend ein “DPE-Argument” in die Verhandlung der Honorare für energetisch ineffiziente Immobilien. Die Logik ist einfach: Eine energieintensive Immobilie verkauft sich günstiger und langsamer. Um die Transaktion zu erleichtern, wird die Provision manchmal gesenkt, entweder vom Berater selbst oder auf Anfrage des lokalen Gruppenleiters.
Dieser Trend ist nicht in der offiziellen Tabelle formalisiert. Er ergibt sich aus einer pragmatischen Anpassung vor Ort. Für einen Verkäufer, dessen Immobilie in der Klasse F oder G eingestuft ist, ist der Verhandlungsspielraum bei den Honoraren daher größer als bei einer korrekt eingestuften Immobilie.
Exklusivmandat iad und Auswirkungen auf die tatsächliche Provision
Die Art des Mandats beeinflusst den tatsächlich angewendeten Satz. Ein exklusives Mandat, das einem iad-Berater anvertraut wird, garantiert ihm, der einzige Vermittler zu sein, was sein geschäftliches Risiko verringert. Im Gegenzug kann die Provision im Vergleich zur standardmäßigen Tabelle, die für einfache Mandate gilt, nach unten verhandelt werden.
Dieser Mechanismus ist nicht spezifisch für iad, nimmt jedoch in einem Netzwerk von unabhängigen Vermittlern eine besondere Dimension an. Der iad-Berater trägt direkt seine Kosten (kein Geschäftslokal, keine physische Schaufenster), was ihm eine Preisanpassungsfähigkeit verleiht, die ein angestellter Agent einer traditionellen Agentur nicht hat. Das exklusive Mandat bleibt das Hauptverhandlungsmittel für die Honorare in diesem Modell.
In der Praxis empfehlen wir, nicht den angezeigten Satz zu vergleichen, sondern den Betrag in Euro der Provision im Verhältnis zum Nettoverkaufspreis. Ein leicht höherer Satz bei einem exklusiven Mandat, verbunden mit einer besseren Marketingunterstützung (professionelle Fotos, Multi-Portal-Verbreitung, Home Staging), kann zu einem höheren endgültigen Verkaufspreis führen und damit zu einem besseren Nettogewinn für den Verkäufer.
Anzeigeverpflichtung und Überprüfung vor der Unterzeichnung des Mandats
Die Vorschriften verlangen von jedem Immobilienprofi, einschließlich der iad-Vermittler, dass sie ihre Honorare klar anzeigen. Diese Tabelle muss in jeder Anzeige enthalten sein, mit dem Hinweis auf die Partei, die die Kosten trägt.
- Überprüfen, ob die in der Anzeige angegebene Tabelle mit dem im Mandat vorgeschlagenen Satz übereinstimmt.
- Eine schriftliche Aufschlüsselung der Berechnung verlangen: Nettoverkaufspreis, Betrag der Provision in Euro, angewendeter Satz, Partei, die die Honorare trägt.
- Diesen Betrag mit den Simulationen zu Lasten des Verkäufers und zu Lasten des Käufers vergleichen, um die steuerlich vorteilhafteste Formel zu identifizieren.
Eine Abweichung zwischen der nationalen iad-Tabelle und dem Vorschlag des lokalen Beraters ist nicht ungewöhnlich, muss jedoch gerechtfertigt und im Mandat formalisiert werden. Jede Provision, die nicht ausdrücklich im unterzeichneten Mandat aufgeführt ist, ist rechtlich nicht durchsetzbar.