Ein Paar unterschreibt einen Vorvertrag für eine Wohnung mit der Energieeffizienzklasse F im DPE, überzeugt, ein gutes Geschäft zu machen. Drei Monate später übersteigt der Kostenvoranschlag für die energetische Sanierung den vorgesehenen Betrag des Eigenkapitals. Solche Szenarien häufen sich, seit die Vorschriften für energetisch ineffiziente Gebäude die Spielregeln verschärft haben. Ein erfolgreiches Immobilienprojekt heute erfordert die Antizipation von Einschränkungen, die vor fünf Jahren nicht existierten.
DPE und Mietverbot: der energetische Filter vor jeder Rentabilitätsberechnung
Bevor man die Preise pro Quadratmeter vergleicht oder einen Kredit simuliert, beginnt man damit, die Energieklasse der angestrebten Immobilie zu überprüfen. Wohnungen der Klasse G dürfen seit 2025 nicht mehr neu vermietet werden. Die Klasse F folgt ab 2028, dann die Klasse E im Jahr 2034.
Konkret bedeutet das, wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus zur Vermietung anstreben, bestimmt der DPE nun die Machbarkeit des Projekts. Eine 2026 gekaufte Immobilie der Klasse F ohne geplante Renovierungsarbeiten lässt Ihnen weniger als zwei Jahre, um sie vor der gesetzlichen Frist auf den neuesten Stand zu bringen.
Es wird empfohlen, die technischen Gutachten vor dem ersten Angebot anzufordern, nicht danach. Die Kosten für Isolierungsarbeiten, den Austausch von Heizkesseln oder die Belüftung müssen in Ihrem ursprünglichen Finanzierungsplan enthalten sein.
Eine Immobilie, die zu einem attraktiven Preis angeboten wird, kann teurer werden als eine besser klassifizierte Wohnung, sobald die Arbeiten eingerechnet sind. Diejenigen, die die Angebote unter Berücksichtigung dieser Parameter vergleichen möchten, können die Website Reflexe Habitat besuchen, um die Angebote mit den Daten zur Energieeffizienz abzugleichen.
Budget und Immobilienkredit: ein Szenario mit ungünstigen Zinsen simulieren
Man neigt dazu, sein Budget auf den aktuellen Kreditbedingungen aufzubauen. Die Notare in der Île-de-France berichten, dass die Aussichten auf einen Anstieg der Hypothekenzinsen die Aktivität des Marktes erneut bremsen könnten. Mit anderen Worten, ein heute erhaltener Zinssatz ist morgen nicht garantiert.
Die zuverlässigste Methode besteht darin, Ihre Kreditfähigkeit mit einem um mindestens einen halben Punkt erhöhten Zinssatz im Vergleich zum angebotenen Zinssatz zu simulieren. Wenn Ihr Projekt in diesem verschlechterten Szenario weiterhin tragfähig bleibt, ist Ihre Sicherheitsmarge real.
Die oft unterschätzten Posten im Kaufbudget
- Die Notarkosten, die einen erheblichen Teil des Preises im Altbau ausmachen, deutlich mehr als im Neubau
- Die Kosten für die obligatorischen Gutachten (DPE, Asbest, Blei, Risikobewertung), die der Verkäufer bereitstellt, deren Konsistenz der Käufer jedoch mit dem geforderten Preis überprüfen muss
- Die Hausgeldkosten, insbesondere die bereits in der Eigentümerversammlung beschlossenen Mittelabrufe für Fassadenrenovierungen oder Dachsanierungen
- Das mobilisierte Eigenkapital: Das gesamte Vorsorgevermögen für die Erhöhung des Eigenkapitals zu nutzen, schwächt die finanzielle Situation im Falle unvorhergesehener Ereignisse nach dem Erwerb
Eine Liquiditätsreserve nach dem Kauf zu behalten ist ein integraler Bestandteil des Projekts. Die ersten Monate in einer neuen Wohnung bringen fast immer unerwartete Ausgaben mit sich, sei es für kleinere Arbeiten oder für zu ersetzende Ausstattungen.
Immobilienmarkt 2026: eine Erholung, die nicht alle Sektoren betrifft
Die Kammer der Notare von Paris weist darauf hin, dass die Erholung des Marktes in der Île-de-France real, aber sehr heterogen und fragil bleibt. Diese Feststellung gilt auch für den Rest des Landes. In einigen Stadtteilen steigen die Verkaufszahlen wieder, während andere stagnieren oder weiterhin korrigieren.
Die tatsächlichen Verkaufspreise vergleichen, nicht die angezeigten Preise, verändert die Marktanalyse. Die notariellen Datenbanken veröffentlichen die tatsächlich abgeschlossenen Transaktionen, die die Realität besser widerspiegeln als die Online-Anzeigen. Es kann eine Differenz von mehreren tausend Euro pro Quadratmeter zwischen dem geforderten Preis und dem unterzeichneten Preis bestehen, insbesondere in Gebieten, in denen das Angebot die Nachfrage übersteigt.
Die Kaufstrategie an den lokalen Kontext anpassen
In einem heterogenen Markt wird die Verhandlung wieder möglich. Immobilien, die seit mehreren Wochen ohne Angebot ausgeschrieben sind, sind oft überbewertet. Man kann ein Angebot unter dem geforderten Preis abgeben, ohne dass dies als aggressiv wahrgenommen wird, vorausgesetzt, man rechtfertigt die Differenz mit konkreten Elementen: Energieklasse, notwendige Arbeiten, Preise vergleichbarer Transaktionen im Stadtteil.
Die Rückmeldungen zu diesem Punkt variieren je nach geografischem Gebiet, aber der allgemeine Trend begünstigt vorbereitete Käufer, die mit einem bereits von ihrer Bank oder ihrem Makler genehmigten Finanzierungsdossier ankommen.
Schlüsselschritte vor der Unterzeichnung: die Überprüfungen, die niemand für Sie übernimmt
Die notwendige Zeit zwischen der ersten Besichtigung und der Unterzeichnung des notariellen Aktes wird oft unterschätzt. In diesem Zeitraum werden die entscheidenden Entscheidungen getroffen.
- Die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen anfordern, um die beschlossenen Arbeiten, laufende Rechtsstreitigkeiten und den Stand des Instandhaltungsfonds zu identifizieren
- Die Teilungserklärung überprüfen, um sicherzustellen, dass die vorgesehene Nutzung (möblierte Vermietung, Ausübung einer Tätigkeit usw.) erlaubt ist
- Eine technische Gegenbesichtigung mit einem Fachmann durchführen lassen, wenn der allgemeine Zustand der Immobilie Zweifel aufwirft, anstatt sich nur auf die gesetzlichen Gutachten zu verlassen
Der Verkaufsvertrag bindet rechtlich beide Parteien. Jedes Klausel, insbesondere die aufschiebenden Bedingungen in Bezug auf die Kreditvergabe, sorgfältig durchzulesen, vermeidet kostspielige Blockaden. Die gesetzliche Widerrufsfrist beginnt mit der Mitteilung des Vorvertrags, nicht mit der Besichtigung.
Ein Immobilienprojekt, das methodisch durchgeführt wird, basiert auf drei Säulen: einem präzisen Wissen über die Energievorschriften, einem Budget, das unter ungünstigen Bedingungen getestet wurde, und einer Marktanalyse, die auf realen Transaktionen basiert. Der Rest ergibt sich aus dieser ursprünglichen Vorbereitung.
