Een stel tekent een compromis voor een appartement met energielabel F, overtuigd dat ze een goede deal maken. Drie maanden later overschrijdt de offerte voor de energie-renovatie het bedrag van de geplande eigen inbreng. Dit soort scenario’s neemt toe sinds de regelgeving rond energieverspillende woningen strenger is geworden. Succesvol een vastgoedproject realiseren vandaag de dag vereist dat men rekening houdt met beperkingen die vijf jaar geleden niet bestonden.
DPE en verhuurverbod: de energiefilter vóór elke rendabiliteitsberekening
Voordat we de prijzen per vierkante meter vergelijken of een lening simuleren, beginnen we met het controleren van de energieklasse van het beoogde pand. Woningen met label G mogen sinds 2025 niet meer worden verhuurd. De klasse F volgt vanaf 2028, en de E in 2034.
Concreet, als u een appartement of huis wilt dat bedoeld is voor verhuur, beïnvloedt de DPE nu de haalbaarheid van het project. Een pand met label F dat in 2026 wordt gekocht zonder geplande renovatiewerkzaamheden laat u minder dan twee jaar om het aan de normen te voldoen voor de wettelijke deadline.
Het wordt aanbevolen om de technische diagnoses te vragen vóór het eerste bod, niet erna. De kosten van isolatiewerkzaamheden, vervanging van de ketel of ventilatie moeten in uw initiële financieringsplan worden opgenomen.
Een pand dat tegen een aantrekkelijke prijs wordt aangeboden, kan duurder worden dan een beter geclassificeerd huis zodra de werkzaamheden zijn meegerekend. Degenen die de advertenties willen vergelijken met inachtneming van deze parameters kunnen de website Reflexe Habitat bezoeken om de aanbiedingen te vergelijken met de gegevens over energieprestaties.
Budget en hypotheek: een scenario met ongunstige rente simuleren
We hebben de neiging om ons budget te baseren op de huidige kredietvoorwaarden. Notarissen in de regio Île-de-France wijzen erop dat de vooruitzichten voor een stijging van de hypotheekrentes de marktactiviteit opnieuw kunnen vertragen. Met andere woorden, een rente die vandaag wordt verkregen, is morgen niet gegarandeerd.
De meest betrouwbare methode is om uw leencapaciteit te simuleren met een rente die met minstens een halve punt is verhoogd ten opzichte van de aangeboden rente. Als uw project levensvatbaar blijft in dit verslechterde scenario, is uw veiligheidsmarge reëel.
De vaak onderschatte posten in het aankoopbudget
- De notariskosten, die een aanzienlijk deel van de prijs in de bestaande bouw vertegenwoordigen, veel hoger dan die van nieuwbouw
- De kosten van verplichte diagnoses (DPE, asbest, lood, risicobeoordeling) die de verkoper levert, maar waarvan de koper de consistentie met de gevraagde prijs moet controleren
- De gemeenschappelijke kosten, in het bijzonder de bijdragen voor gevelrenovatie of dakherstel die al in de algemene vergadering zijn goedgekeurd
- De mobiliseerde eigen inbreng: het aanspreken van al uw spaartegoeden om de inbreng te verhogen, verzwakt de financiële situatie in geval van onvoorziene uitgaven na de aankoop
Een financiële reserve behouden na de aankoop maakt integraal deel uit van het project. De eerste maanden in een nieuwe woning leiden bijna altijd tot onverwachte uitgaven, of het nu gaat om kleine werkzaamheden of vervangingen van apparatuur.
Vastgoedmarkt in 2026: een herstel dat niet alle sectoren betreft
De Kamer van notarissen in Parijs geeft aan dat het herstel van de vastgoedmarkt in Île-de-France reëel maar zeer heterogeen en kwetsbaar blijft. Deze constatering geldt ook voor de rest van het land. Sommige wijken zien de verkoopvolumes weer stijgen, terwijl andere stagneren of blijven corrigeren.
Vergelijk de werkelijke verkoopprijzen, niet de weergegeven prijzen, verandert de kijk op de markt. De notariële databases publiceren de daadwerkelijk afgesloten transacties, die de werkelijkheid beter weerspiegelen dan de online advertenties. Er kan een verschil van enkele duizenden euro’s per vierkante meter bestaan tussen de gevraagde prijs en de getekende prijs, vooral in gebieden waar het aanbod de vraag overstijgt.
Pas uw aankoopstrategie aan de lokale context aan
In een heterogene markt wordt onderhandelen weer mogelijk. Panden die al enkele weken zonder aanbod worden weergegeven, zijn vaak overgewaardeerd. U kunt een voorstel doen dat lager is dan de gevraagde prijs zonder dat dit als agressief wordt ervaren, mits u het verschil onderbouwt met concrete elementen: energieklasse, noodzakelijke werkzaamheden, prijzen van vergelijkbare transacties in de buurt.
De reacties variëren op dit punt afhankelijk van de geografische gebieden, maar de algemene trend bevoordeelt de goed voorbereide kopers die met een financieringsdossier dat al door hun bank of makelaar is goedgekeurd, komen.
Belangrijke stappen vóór de ondertekening: controles die niemand voor u doet
We onderschatten vaak de tijd die nodig is tussen het eerste bezoek en de ondertekening van de authentieke akte. Het is in dit tijdsbestek dat de meest structurele beslissingen worden genomen.
- Vraag het verslag van de drie laatste algemene vergaderingen van de vereniging van eigenaren op om de goedgekeurde werkzaamheden, lopende geschillen en de staat van het werkfonds te identificeren
- Controleer het reglement van de vereniging van eigenaren om te verzekeren dat het voorziene gebruik (gemeubileerde verhuur, uitoefening van een activiteit, enz.) is toegestaan
- Laat een technische tegenbezoek uitvoeren door een bouwprofessional als de algemene staat van het pand twijfels oproept, in plaats van alleen op de wettelijke diagnoses te vertrouwen
Het verkoopcompromis bindt juridisch beide partijen. Het herlezen van elke clausule, in het bijzonder de opschortende voorwaarden met betrekking tot het verkrijgen van de lening, voorkomt kostbare blokkades. De wettelijke herroepingsperiode begint vanaf de kennisgeving van het compromis, niet vanaf het bezoek.
Een vastgoedproject dat methodisch wordt uitgevoerd, steunt op drie pijlers: een nauwkeurige kennis van de energie regelgeving, een budget dat is getest onder ongunstige omstandigheden en een analyse van de lokale markt gebaseerd op de werkelijke transacties. De rest volgt uit deze initiële voorbereiding.
